楼市迎来“3变”:出生人口减少、国际增发货币、资金减少,这三个看起来毫不相关的因素叠加到一起,似乎能说明点什么。

2021年之后,楼市在上述3大因素的影响下,正式开启了“下滑”之路。根据国家统计局在年前发布的《70个大中城市房产价格变动情况》报告来看,70个主要城市的新房价格下滑的超过50%,二手房出现下滑的超过70%。在70个城市里,新房出现上涨的9个,下降的59个,2个环比持平(上月的时候,这三组数据分别是52个、13个和5个),可以看出,下滑的城市数越来越多。

除了新房销售、价格不理想之外,二手房同样走势微弱,70个城市中,环比上涨的城市减少,下滑的增加。在商品房买卖市场,二手房的比重超过60%,可以说代表着整个楼市的风向,二手房热则房产热,二手房冷则行业冷。

那么,去年的楼市,为什么会变得如此“冷”呢?文首提到的3大因素,起到了不可忽视的帮衬作用:

1、人口减少。王石曾在一次节目座谈中说到,他到沿海城市创业的时候,前后累计买卖过3套以上房产,但是每一次买房,他都会卖掉上一套房子,然后再购买下一套,王石说到,现在房产早已经过剩了,一对年轻人结婚之后,他的父母亲、岳父岳母都会把很多套房子继承给他们,所以根本不缺房子住。房产过剩的情况下,购买那么多房子还有啥意义呢?

与房产过剩直接关联的是购房基数需求的减少,尤其凸显在人口数量方面。新生人数减少,生育率逐渐下滑成为了当前的主要特点,根据第七次人口普查数据,全国人数为141178万人,比起10年前增加了7206万人,增长率5.38%,年平均增长率为0.53%。

根据计算显示,2021年的育龄妇女的总和生育率为1.3,这属于相当低的区间。

人口专家董玉整指出,总和生育率必须要达到2.1以上的高度时,才能达到世代更替水平,也就是只有满足2.1才能勉强维持下一代的人数与上一代人基本持平,不会出现人数大幅下滑的情况。然而现实来看,有点差强人意。

2021年全年出生人口1062万人,比起2020年的1200万人,出现了较大减少情形,几乎甚至堪比日本、美国、英国等发达国家状态。日本14周岁以下的儿童为1493万人,是1950年以来的低记录,连续40年走低。美国的出生率同样超过6年下调,2020年出生了360.5万新生儿,是1979年以来低谷状态,人口负增长的还有韩国、俄罗斯等。

人口是房地产前进的支撑,随着新生人口的减少,未来的住房需求还会像前些年如此旺盛吗?显然不会。北师大教授的董藩、城镇研究专家李铁等,经常用城市化的观点来佐证房产还会继续向上的看法,董藩和李铁多次提出,未来城市化从63%提升至80%还有10多年的路程,还有4亿农村人进城,所以城市房子还有巨大空间。然而在住房总量足够的情况下,即便是有4亿人进城,潜力其实也很小了。

2、通胀波及。2021年之后,世界很多国家在发纸币,这一点毋庸置疑,随着2020年“黑天鹅”影响的逐渐消失,大家都在想尽办法恢复增速,想办法提升居民的收入水平,在名目繁多的提升计划中,都如出一辙地选择了“货币大放水”的策略。美国、英国、俄罗斯等国家2021年以来CPI呈现出大跨步前进状态。

 

根据相关数据显示,美联储、日本央行、英国央行、欧洲央行这全球四大央行,在2020年的总印钞规模就超过了5.6万亿美元。

不断有学者和专家提醒,随着全球新一轮通胀的出现,或不可避免地受到影响。尤其是在国际化货币增多的情况下,非世界性货币受到影响或不可避免,例如委内瑞拉、津巴布韦的通Z率一度超过3000%,有人戏说:一麻袋的钞票,最后买不起一个麻袋。

全球降准降息、大幅度增发货币,对住房市场有多少影响呢?指闻君认为,还需要区分看待。从外部视角来看,超过89%的国家房地产在不断飞舞,轮番上浮。然而国内的房产纹丝未动,甚至是有多数城市出现下滑的情况。为什么呢?这一点,马光远说明白了。

学者马光远直言不讳,现在大宗资产的价格都出现了上浮,但是这一轮资产价值的T胀,并没有新的价值输出和新的经济理论支撑,所以马光远认为,这样快速吹高的泡沫,终究会以破裂而结束。

人口警报、通胀持续,今明两年还适合买房吗?李嘉诚给出“忠告”。

李嘉诚作为“成功”的房地产商人,曾经也被誉为是内地商品房预售制的开创者,至今被购房者铭记于心。从2013年开始,李嘉诚就宣布要甩卖楼市、抛售房产,据不完全统计,截止2022年,李嘉诚已经累计抛售了超过2000亿元内地房产项目,成功套现。

在房地产商业经方面,李嘉诚多次说到,商业的第一件事是“保住资本”,然后才能想着如何去创造利润。所以一旦房地产出现下滑或者势头不对,李嘉诚自然会提前离场。对于内地房市,李超人如何评价呢?李嘉诚直言“如果房子继续这样建设下去,未来房子将变得越来越不值钱。”

道理很简单,人口减少了,但是李嘉诚却认为房子会越来越多。钢筋混凝土的大楼在没有巨大外力的作用下,可以长期屹立不倒,上百年,200年-300年都有可能。所以长期而言,房产过剩是必然的的结果。故而李嘉诚才说,房产将变得不值钱。现在看来,李嘉诚说法成真了,2022年不买房5年后会后悔吗?指闻君认为,不会。

首先,央行“2+3”资金限流的背景下,房地产失去了巨额资金来源。今后房产开发进度、销售进度都将受到制约,与此同时,购房信心已经开始逐渐减少,在《储户调查报告》中,认为接下来房产会上升的比例只有20%,比起前些年40%以上的数据,已经很低了。

其次,住房过剩其实已经是不争的事实。房产学者任学者在《泽平:住房报告》中,测算认为,城市所有存量住房3.11亿套,户均房产保有量达到1.1套。除了任学者之外,有数据还显示,所有房子(商品房、小产权房等类型加起来),足够容纳30亿人居住了,空置房达到1.1亿套以上。房子这么多,人还在减少,房子供大于求,那么价值自然下滑。

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