独立经济学家马光远曾说过:一旦我国房地产市场突破“两个18”,即商品房销售金额超过18万亿,住房销售面积超过18亿平米,意味着我国楼市发展已经触顶,原因在于无论怎么计算,也很难有更好的成绩了。根据房价行情网公布的数据显示,2021年全年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米,销售额达到18.7万亿。

目前看来,马光远的“预言”已经应验,有三组数据可以证明:首先,相较于过去几年房价涨幅持续收缩,2021年下半年整体房价开始进入下坡路,自8月起出现了“5连跌”,整体房价从年初最高点11200元/㎡跌至年末的9500元/㎡,回落了15%。新房与二手房市场降温明显,根据国家统计局数据显示,2021年末新房价格指数下跌城市占比超七成,二手房下跌更是高达九成。

其次,许多专家学者与研究机构也认为2022年楼市会持续下行,易居房地产研究院报告指出:2022年房价可能转为下降1%,创本世纪以来最差水平。社科院发布的《中国住房发展总报告(2021-2022)》显示:预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%。经济学家汪涛认为:随着楼市调控紧绷,叠加房地产税等长效机制加速落地,会拖累市场情绪走弱,2022年全年房地产活动会持续下跌。

最后,根据2022年前面2个月楼市数据,百强房企交出了一份惨淡的销售数据:百强房企操盘销售金额同比降幅接近五成,一二三四线城市楼市成交量总体全线回落,百强房企门槛从40.6亿跌至20.9亿,百强房企门槛从400亿跌至200亿,两者均出现了“腰斩”的情况。克而瑞表示,春节期间受行业信心不足影响,市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象,28个重点监测城市成交面积环比下降32%,同比下降35%。

由此可见,随着楼市持续不断地调控下,房价大涨的周期已经过去,正在逐渐回归平稳,对此不要再“误判”2022年的楼市,对于准备买房的家庭,不妨看看这3个忠告:

1、不要再以投资为目的买房子

随着房价涨幅不断收缩,对于炒房投资群体来说,意味着利润空间也在不断减少,著名房产专家冯仑曾说过,一旦房价涨幅小于9%,对于炒房客来说就毫无盈利空间了。从上述数据可以算出,2021年我国平均房价为10218元/㎡,同比上涨2.3%,也就是说整体房价已经失去了投资空间。可能有人会说部分城市的房价涨幅能够超过9%,但需要注意的是,投资房产是一个长期项目,因此短短一两个月涨幅较高并没有实际意义,无法保持持续涨幅高于9%。

更为重要的是,随着楼市降温,许多投资房产的群体正在抛售多余的房产,热点城市“抛售潮”已经出现,根据央行公布的统计数据显示,我国城镇居民住房持有率高达96%,由此可见真正的楼市需求已经不足,换言之这些多余的房子未来可能会面临“无人接盘”的问题,因此如果抱着投资目的买房的话,5年后可能会遇到房子卖不出去,并且随着房产税临近可能还要面临为多余房子交税的问题。

2、能买现房就不要买期房

一直以来,期房都存在比较大的争议,不少购买期房的购房者都遇到过以下4个问题:1、买房之前承诺周边资源配置未来全部到位,实际上却是一个口头承诺;2、建造质量问题,交房时期遇到了质量不过关的情况;3、与预期不符,购房者拿到房子会发现与当初设计的存在不少区别,许多地方都没有按照当初规划来设计;4、延期交房,当初承诺1-2年就能够拿到房子,但最终却需要3年或者更长时间,增加了租房成本。

可能有人会说,房企延期交房自己能够获得赔偿,但根据《商品房买卖合同》中有明确规定:如果是因“不可抗力”导致的延期交房,那么开发商就不需要承担责任,因此对于开发商来说存在许多操作空间,一般来说购房者难以获得赔偿。最为重要的一点就是遇到了房子烂尾的问题,由于开发商经营不善导致破产倒闭,剩余工程无法完成,并且没有其他的房企愿意接手的话,那么房子就烂尾了,对于购房者来说将承担一笔巨大的损失。因此建议购房者尽量选择现房,能够真实体验到住房各方面的情况,住着安心也不必提心吊胆担心房子烂尾。

3、经济条件允许的情况下,尽量选择热点城市、核心地段

为何要强调经济条件允许的情况呢?原因很简单,过去房价大涨的时候,许多人都背负着巨额负债买房,以免到时候越来越买不起。但如今房价已经逐渐平稳,部分城市更是开始进入回落的阶段,因此对于买房的观念也需要改善,没有必要背负高额的负债买房,今年买不起的话等到明年再买也可以。此外,由于当前楼市持续的“分化”,城市之间房价也出现了两极分化的趋势。

对于人口持续流出的偏远城市来说,面临的是住房需求持续减少的问题,因此房价容易受到影响而出现持续“阴跌”的情况,比如许多远离城市圈的收缩型城市。另一方面,对于人口不断流入的热点城市来说,住房需求也在持续增加,因此整体的房价还有一定的上升空间,更偏向于“稳中有涨”,整体的抗跌性更强,也具有更好的保值功能。因此对于准备买房的家庭来说,可以优先考虑这类城市。

正如万科董事会主席郁亮在年中总结会议上强调的那样,2021年以来房地产行业有很多变化,如“双集中”,三道红线等,这些都说明一个道理:钱比过去更金贵、更重要了,房地产行业正在回归普通行业。因此,对于未来的楼市发展,不要再进行“误判”了,对于准备买房的家庭来说,可以参考一下上述3个建议。

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